คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

จับสัญญาณเสี่ยง ออกกฎคุมเข้ม สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

นสพ.โพสต์ทูเดย์ : วันจันทร์ที่ 4 มีนาคม 2562

บทความวันนี้ อยากจะพูดถึงสิ่งที่ท่านรองผู้ว่าการ ด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย รณดล นุ่มนนท์ ได้กล่าวไว้ในงานสัมมนา “Property Focus 2019 : โอกาสการลงทุนอสังหาฯ” ซึ่งท่านได้ให้มุมมองความคิดความเห็นให้กับผู้ที่เกี่ยวข้อง ในภาคคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในภาคสถาบันการเงินซึ่งเป็นคนให้กู้ไปซื้อหาอสังหาริมทรัพย์ และภาคประชาชนคนที่อยากมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง

สาระและใจความที่สำคัญที่ตัวผมชื่นชอบ และอยากนำมาเสนอต่อท่านผู้อ่านให้เห็นถึงที่มาของเหตุปัจจัยที่ทำไมทางการหรือธนาคารกลางต้องออกมาตรการ

ความสำคัญมันน่าจะมาจากข้อความตอนนี้ครับ คือว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่มีความสำคัญต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยมีขนาดประมาณ 6% ของ GDP มีความเชื่อมโยงด้านการผลิต และการจ้างงานกับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ภาคก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และ Supply Chain อีกมากมาย และเป็นปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิตและในแง่การออมเพราะว่าราคาของทรัพย์สินมันควรจะเพิ่มพูนขึ้นในอนาคตซึ่งอาจถือได้ว่ามันคือการสะสมความมั่งคั่งของครอบครัว

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีความสำคัญต่อสถาบันการเงินต่างๆ เพราะเหตุว่าสัดส่วนสินเชื่อประเภทนี้จะมีอยู่ประมาณ 1 ใน 5 ของระบบสถาบันการเงิน คิดเป็นสินเชื่อ Postfinance เพื่อที่อยู่อาศัยที่ให้แก่ผู้กู้ซื้อบ้าน-ซื้อคอนโด 18% และสินเชื่อ Pre-finance สำหรับคนที่ทำธุรกิจเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 4% ตัวเลข ณ สิ้นไตรมาส 3 ของปี 2561 มีมูลค่ารวม 4.4 ล้านล้านบาท เทียบกับสินเชื่อภาคเอกชน ซึ่งมีมูลค่า 20.3 ล้านล้านบาท ก็ต้องถือว่าสินเชื่อตัวนี้มีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจและเสถียรภาพระบบการเงินโดยรวม

การติดตามวิเคราะห์ และจับหาสัญญาณความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด คำตอบก็คือว่าเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น และเป็นภาพหลอนมาตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2540 งานวิจัยของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ หรือ IMF พบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา 2 ใน 3 ของวิกฤตการเงินเกือบ 50 ครั้งทั่วโลก มักจะเริ่มจากปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยมีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยต้นเหตุของการเกิดที่สำคัญ

แนวความคิดการดักจับความเสี่ยงที่พูดกันมาโดยตลอดที่ว่า จับควันให้ไว ดับไฟให้ทัน ป้องกันอย่าให้ลาม คือ ต้องรู้พฤติกรรมของคนกู้ คนให้กู้ คนทำอสังหาริมทรัพย์ และการรวบรวมวิเคราะห์ข้อมูล สัญญาณเสี่ยงต่างๆ เพื่อประเมินดูความเสี่ยงในลักษณะมองไปข้างหน้าบวกกับการสอบทานข้อเท็จจริง

โดยพิจารณาว่าหากปล่อยต่อไปจะก่อให้เกิดพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสม จึงควรมีการดูแลป้องกันแต่เนิ่นๆ ไม่ให้ปัญหาลุกลามใหญ่โตในวงกว้าง

เครื่องมือหนึ่งที่ผู้เขียนคิดว่า ธนาคารกลางน่าจะได้นำมาใช้ คือ เครื่องมือการค้นหาข้อมูลในสื่อสังคมออนไลน์ เพื่อนำเอาข้อมูลเรื่องสินเชื่อ Top up สินเชื่อมีเงินทอน การรับจ้างปั้นประวัติเพื่อขอกู้บ้านกู้คอนโด

และการออกข่าวของฝั่งคนกำกับดูแลนั้นมันเป็นการใช้คำบ้านๆ ไม่ใช่ภาษาแบบในรั้วในวังแบบหนังออเจ้า หรือภาษาเศรษฐศาสตร์ เช่น ประเภทอุปสงค์ส่วนเกิน อุปทานส่วนขาด สภาวะสมดุลของราคา

หรือการแสวงหาค่าเช่าส่วนเกินทางเศรษฐศาสตร์ ที่ร้ายกว่านั้นก็เช่นคำว่า Search for Yield ในอดีตจะพูดว่าหมายถึงพฤติกรรมการแสวงหาผลตอบแทนโดยคำนึงถึงความเสี่ยงต่ำเกินไป

ถ้าเราจะพูดจากันแบบง่ายๆ ให้คนทั่วไป Search for Yield น่าจะหมายถึงพฤติกรรมความงก+ความโลภ+การหลอกตัวเอง ว่ามันคงไม่เกิดอะไรร้ายๆ กับสิ่งที่เราทำลงไป มันเปรียบเหมือน ชูชกก็น่าจะเห็นภาพชัดเจนกว่า

ทีนี้พอเห็นควันเริ่มก่อตัวขึ้น การพัดควันให้จางแบบตรงเป้าหมาย ตรงกับปัญหา เล็งให้ตรงจุด จึงนำมาสู่มาตรการที่ค่อนข้างเฉพาะเจาะจงที่เรียกว่า Macroprudential ผู้เขียนเองก็ไม่สามารถแปลออกมาได้ชัดเจน แต่จะใช้การสื่อสารกับชาวบ้าน ก็คือ การทิ่มไปที่จุดเป็นจุดตาย จุดสลบของเรื่องเปรียบเทียบง่ายๆ คือารใช้เครื่องมือทิ่มไปที่จุดสลบ ทำให้ปัญหามันสลบไปเลยอะไรแบบนั้น

เช่น ถ้าเราพบว่ามีการให้สินเชื่อเกินกว่ามูลค่าหลักประกัน รวมถึงกรณี สินเชื่อเงินทอนที่แพร่หลาย โดยเงินส่วนหนึ่งเป็นการให้สินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นเพิ่มเติมจากการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า สินเชื่อ Top-up แล้วเอาเงินที่ได้ส่วนนี้ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์

เอาเงินจากการเป็นหนี้ไปจ่ายเบี้ยประกัน หรือเอาไปใช้จ่ายทั่วไป เป็นต้น ลักษณะดังกล่าวเป็นสัญญาณเสี่ยงที่ควรจะดูแล ที่สำคัญคือทิศทางอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถ้ามีการเพิ่มขึ้นแล้ว ยอดผ่อนต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้น จนถึงจุดที่ผ่อนไม่ไหวเกิดการค้างชำระในที่สุด ดูได้จากหนี้เสีย หนี้ปรับโครงสร้าง หนี้ค้างชำระ มันมีทิศทาง เพิ่มขึ้นในอนาคตใช่หรือไม่

ประเด็นเชิงสังคม ธนาคารแห่งประเทศไทย มองออกไปว่า ในเรื่องความสามารถที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เนื่องจากการหย่อนมาตรฐานการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันว่าหย่อนเกณฑ์การให้กู้ ก็จะเกิดเหตุการณ์ที่จะเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มผู้กู้ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไร มากกว่ากลุ่มผู้กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะโดยความเชื่อโดยทั่วไปต่างก็คิดกันว่า สถาบันการเงินมักประเมินว่าคนมีรายได้ต่ำมีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระที่สูงกว่าคนมีรายได้สูงทำให้คนมีรายได้ต่ำกู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ ขณะที่สถาบันการเงินค่อนข้างจะมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อให้แก่กลุ่มคนมีรายได้สูงกู้ได้ง่ายกว่า

ดังนั้น คนมีรายได้สูงจึงยิ่งมีสภาพคล่องเพิ่ม เอาไปเก็งกำไร ซื้อหลายห้องหลายหลัง แล้วก็กู้เพิ่มมากขึ้นไปอีก พฤติกรรม Search for Yield หรือพฤติกรรมความงก+ความโลภ+การหลอกตัวเองว่ามันคงไม่เกิดอะไรร้ายๆ กับสิ่งที่เราทำลงไป จะยิ่งส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเพิ่มขึ้นไปโดยไม่มีเหตุผลได้อีก ประเด็นนี้ถือได้ว่ามีความรอบคอบ มองไกล ติดดิน สวยงามมากๆ

เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้ หากเราเข้าใจเหตุว่าทำไมคนที่เขาต้องออกมาตรการที่อาจทำให้คนกู้บ้าน กู้คอนโดยากขึ้น ต้องกู้แบบสมเหตุสมผลมากขึ้น

นั่นก็น่าจะเป็นสิ่งที่ดีต่อความมั่นคงของครัวเรือนไม่ใช่หรือ และฝั่งคนทำบ้าน ทำคอนโดขายก็ต้องทำใจให้ได้ว่ามันคือความเสี่ยงของการทำธุรกิจครับ

คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

ใครจะรอดในคลื่นลมทะเลดิจิทัล

นสพ.โพสต์ทูเดย์ : วันจันทร์ที่ 25 กุมภาพันธ์ 2562

อนุสติจากการ เกิดมา ตั้งอยู่ เสื่อมลง ดับไป เกิดใหม่ ต่อสู้ ดิ้นรน ติดกับดักความสำเร็จ เมินเฉยต่อการเปลี่ยนแปลง ที่สุดก็ต้องมากดเข็มไมล์กันใหม่ในท่ามกลางคลื่นลมของกระแสดิจิทัล ผู้เขียนขอนำเสนอบทสนทนากับผู้คนสองคนที่ผมได้รู้จักและเรียนรู้ ถ้าท่านผู้อ่านเห็นว่าเป็นประโยชน์ก็นำไปคิด แต่งแต้ม เติมต่อให้ครบสมบูรณ์นะครับ
          

คนแรกคือลูกสาวผม เมื่อผมตั้งคำถามถึงคนรุ่นใหม่ สิ่งที่ผมได้จากการสนทนาในสภาพที่เราเท่ากันไม่ใช่พ่อถูกลูกไม่รู้เรื่อง หรือเด็กเกินไปที่จะรู้เรื่อง ลูกที่อายุ 24 ย่างเข้า 25 บอกผมว่า
          (1) คนรุ่นเขาไม่ควรมาทำอะไรเพื่อเติมเต็มความคาดหวังหรือฝันของคนรุ่นก่อนที่ไม่มีโอกาสได้ทำ เขาควรมีสิทธิที่จะทำตามสิ่งที่เขาฝัน เขาเชื่อ
          (2) โอกาสในงานในความสำเร็จของพวกเขามีน้อย แข่งขันสูง และจะพลาดบ่อย ดังนั้น เจ๊งก่อน เจ็บก่อน เป็นเรื่องธรรมดา มันไม่ใช่ตราบาปที่จะทำให้กลัวที่จะเดินต่อไป ถึงอย่างไรเขาก็จะทำต่อ
          (3) สิทธิในความเป็นพลเมืองของเขาในประเทศนี้คือการตั้งคำถามว่า เรื่องนี้ทำไมต้องทำแบบนี้ มีแบบอื่นได้ไหม เขาจะเป็นคนไม่มีศาสนาได้ไหม เพศไม่ได้มีแต่งหญิงหรือชาย ดังนั้นเขาจะต่อต้านความคิดโบราณที่ว่า หญิงเป็นควาย ชายเป็นคน หรือใครเป็นช้างเท้าหน้ากันแน่
          

คนที่สองคือท่านอาจารย์ ณัฐพัชญ์ วงษ์เหรียญทอง ผู้อบรมโครงการ Digital CEO รุ่นที่ 2 ของ DEPA กระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม ที่ได้สรุปบทเรียนวันศุกร์ที่ผ่านมาว่า บรรดาผู้คนที่เป็นผู้บริหาร CEO ที่กำลังหาทางออกและทางรอดจากการถูก Disrupt ของคู่แข่งที่ไม่เคยพบเจอนั้นควรตั้งคำถามกับตนเองว่า
          (1) “ขณะนี้องค์กรที่เราดูแลกำลังอยู่ในภาวะผ่อนคลายหรือกำลังจะฉิบหาย” ต้องขออภัยที่อาจใช้คำไม่สุภาพ แต่เพื่อให้เห็นภาพ
          (2) เงินที่เราอนุมัติใช้จ่ายออกไปที่บอกว่าเพื่อองค์กรนั้น เช่น งบการสื่อสาร PR ถ้าเกิดมันเป็นเงินส่วนตัวของเราแล้ว เราจะใช้แบบนี้ ด้วยเหตุผลนี้อีกหรือไม่
          (3) ความสำเร็จของ Digital Marketing ไม่ใช่ยอดวิว/Engage/Like/Share อย่างที่เราเข้าใจใช่ไหม แต่มันคือการจะเปลี่ยนสิ่งเหล่านั้นมาเป็นบริการหรือสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าของเราได้อย่างไรต่างหาก
          (4) มันเป็นจริงหรือไม่ที่ตัวเรามักจะเอา My Insight มาบอกลูกน้องว่ามันคือ Customer Insight ทั้งๆ ที่ตัวเราเข้าใจลูกค้าผิดๆ เรามองลูกค้าว่าผิดปกติ สิ่งที่เราคิดคือปกติ แต่จริงแท้แล้วเรายังไม่รู้ด้วยซ้ำว่าตัวเรานั่นแหละผิดปกติเพราะหลงยุคไปแล้ว ติดกับดักความสำเร็จในอดีตแล้วพยายามเอาสิ่งที่เคยทำสำเร็จในอดีตมายัดใส่กิจกรรมการแข่งขันในวันนี้ โดยคิดเองว่ามันจะยังคงชนะได้เช่นเดิม
          (5) การเปลี่ยนแปลงของ Customer ยุคนี้คือการที่พวกเขาเข้าถึงข้อมูลมากขึ้น บางทีมากกว่าเรา เช่น จะซื้อของก็ทำรีวิวมาแล้ว โครงสร้างสังคมแบบใหม่ ที่มีระบบการจัดการความสัมพันธ์ที่ทำให้เกิดการคบคนที่ไม่รู้จักก็ได้ แถมเชื่อคนที่ไม่รู้จักได้ด้วย ประการต่อมาคือ ทุกคนสามารถเป็นสื่อ มีเนื้อหาสาระ และสื่อสารได้เอง แทบไม่ต้องการคนตัวกลางที่เรียกว่าสื่อมวลชน เช่น ในอดีตองค์กรจะสื่อสารถึงใครต้องทำผ่านสื่อ และใช้เงินซื้อเวลา ซึ่งองค์กรต้องมีเงิน แต่ปัจจุบันไม่ใช่แล้ว เนื้อหาสาระหรือ Content ที่องค์กรทำเพื่อการตลาด อาจถูกผลักออกไปนอกความสนใจ เพราะ Content มันเยอะมาก ล้นหลาม แต่ลูกค้ามีเวลาและขีดความสามารถที่จะเสพจะดูได้จำกัดแค่ 24 ชม. ผลคือลูกค้าจะคัดเลือก จะดูเฉพาะสิ่งที่ตนเองเกี่ยวข้อง สนใจ ใคร่จะเผือกเท่านั้น (ภาษาวัยรุ่นนะครับ)
          Customer สามารถรีวิวสินค้าได้เอง และแชร์ประสบการณ์มุมมอง ความคิด ความเห็นของตนเองออกไปได้ บางครั้งลูกค้า รู้ทุกอย่างในสิ่งที่เป็นเป้าหมายก่อนมารับบริการ กล่าวโดยสรุปลูกค้ามีความคาดหวัง ความต้องการ สูงขึ้น จนเป็นสิ่งที่ปกติไปแล้ว
          (6) การเอา Technology มา Empower 4Ps ของกระบวนการทั้งหมดของการตลาดตั้งแต่ Products/Price/การสื่อสาร/ช่องทางการสร้างเพื่อ เป้าหมาย สุดท้ายคือสร้างประสบการณ์ที่ดีที่สุดที่ลูกค้าต้องการ (ไม่ใช่อะไรที่เราคิดไปเองว่าลูกค้าน่าจะต้องการแบบนี้) แก่ลูกค้า เข้าถึงง่าย เร็ว ได้เมื่อต้องการเป็นที่เชื่อถือ มีข้อมูลที่ผู้บริโภคเลือกเมื่อต้องการค้นหาเชื่อมต่อ ลูกค้าตลอดเวลา ต่อเนื่องออกแบบมาเพื่อเฉพาะบุคคลได้ สร้างประสบการณ์สำหรับคนที่ต้องการอะไรที่แตกต่างจากชาวบ้าน… ซึ่งมันยากมากๆ ในเวลานี้
          (7) หลายธุรกิจที่ยังอยู่ได้เวลานี้เพราะลูกค้าไม่มีทางเลือก ไม่รู้ว่ามีทางเลือก ไม่มีข้อมูลว่ามีทางเลือกอื่นที่ดีกว่า วันใดเขารู้ หายนะก็มาเยือน เช่นคนไม่ได้ต้องการโรงแรม คนต้องการที่พัก
          เช่น คนต้องการทำธุรกรรมการเงิน แต่คนไม่ต้องการธนาคาร
          เป็นเพราะเทคโนโลยีโตเร็วมาก และ Rebuild อะไรบางอย่าง และโตขึ้นอย่างไม่หยุด
          เช่น Netflix คือตัวอย่างของสิ่งที่เป็น Content แล้วคนยอมซื้อ ลบความเชื่อว่าคนไทยไม่จ่ายเงินซื้อหนังทีวีมาดู
          

สุดท้ายนะครับ หากเราทำงานเพื่อให้พวกเราในฐานะคนขายของ ขายบริการสบายแต่ลูกค้าลำบาก เราจบแน่ในไม่ช้า
          

เป็นการง่าย ยิ้มได้ ไม่ต้องฝืน เมื่อชีพชื่น เหมือนบรรเลง เพลงสวรรค์ แต่คนที่ ควรชม นิยมกันต้องใจมั่น ยิ้มได้ เมื่อภัยมา
          

เป็นกำลังใจให้โพสต์ทูเดย์ครับ…สู้ๆ