ออมก่อนกู้(บ้าน)

นสพ. โพสต์ทูเดย์   วันที่ 22 ต.ค. 2561 หน้า B8

ชีวรัตน์ กิจนภาธนพงศ์

          ข่าว… ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ เตรียมออกมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้หลายคนที่คิดจะกู้ซื้อบ้านต้องคิดหนัก ว่าจะกู้เงินซื้อบ้านยากขึ้น
          แต่อย่าตื่นตระหนกไปที่แบงก์ชาติจะออกมาตรการคุมสินเชื่อบ้านนั้น คุมเฉพาะคนที่ซื้อบ้านหลังที่สอง หรือซื้อบ้านมูลค่า 10 ล้านบาท โดยกำหนดจะต้องให้วางดาวน์ 20%  และจะไม่ให้ปล่อยเงินกู้ top-up  เพิ่มเติม เช่น เงินสินเชื่อเพื่อซื้อประกันชีวิตคุ้มครองสินทรัพย์  สินเชื่อตกแต่งบ้านเพิ่มเติม หรือวงเงินสินเชื่ออเนกประสงค์ ฯลฯ ใครที่ไม่เข้าข่าย 2 ข้อนี้ ก็โล่งอกกัน
          เกณฑ์มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่นี้  วัตถุประสงค์หลักๆ ธปท.ต้องการที่จะสกัดการเก็งกำไร และป้องกันฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
          สำหรับคนที่มีแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท หรือบ้านหลังแรกๆ ก็ยังไม่ต้องวิตกไป แบงก์พาณิชย์ยังใช้หลักเกณฑ์เดิมในการพิจารณาสินเชื่อ
          การเตรียมพร้อมที่จะกู้ซื้อบ้าน สิ่งแรกอยากจะแนะนำให้ควรวางแผน “ออมก่อนกู้”  แต่การจะออมเงินให้ครบเท่ากับราคาบ้านที่จะซื้อก็คงเป็นเรื่องยาก เพราะต้องใช้เวลานาน ดังนั้น การเก็บออมเงินเพื่อซื้อบ้านแค่เก็บให้ได้เพียงพอต่อการดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็พอแล้ว
          ออมก่อนกู้ดีอย่างไรหลายคนก็สงสัยทำไมต้องเก็บออมเงินก่อนกู้ เดี๋ยวนี้แบงก์พาณิชย์แข่งขันกันเสนอเงินให้กู้ซื้อบ้าน  100% แล้ว ++  ให้เงินกู้เกินกว่า 110-120% ของราคาบ้านก็มี  “มีเงินทอน”  เอาไปตกแต่งบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือเงินสดไปปิดหนี้บัตรเครดิต หรือเงินส่วนเกินไปใช้อื่นๆ แต่ต่อไปคงยากขึ้น แบงก์ชาติเริ่มที่จะส่งสัญญาณ “อย่าทำ””การออมเงิน” ส่วนใหญ่ก็เพื่อให้มีเงินไว้ใช้จ่ายตามเป้าหมายที่เราวางไว้ และที่สำคัญการจะกู้ซื้อบ้านแล้วมีเงินออมมีเงินฝากไว้กับธนาคารอย่างสม่ำเสมอจะทำให้ธนาคารมั่นใจได้ว่า เราเป็นผู้กู้ที่มีความสามารถในการชำระหนี้ เป็นผู้กู้ที่มีคุณสมบัติที่ดี จึงทำให้ผู้ที่มีเงินออมก่อนกู้ได้รับการอนุมัติกู้สินเชื่อบ้านได้
          โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีรายได้ประจำ “สเตตเมนต์” หรือรายการทางการเงินบัญชีเงินฝาก เป็นเรื่องสำคัญจุดหนึ่งที่ธนาคารพาณิชย์จะพิจารณาเงินกู้ให้
          การอนุมัติสินเชื่อธนาคารจะมอง 2 ประเด็น คือ
          1.ความสามารถในการชำระหนี้เพราะธนาคารจะมองว่าเมื่อเรานำเงินฝากธนาคารจำนวนเท่าๆ กันทุกเดือน ย่อมแสดงให้เห็นว่าเมื่อเรากู้ยืมไปแล้ว ผู้กู้ที่ออมเงินย่อมมีความสามารถในการชำระหนี้แน่นอน
          2.วินัยทางการเงิน = ความตั้งใจในการชำระหนี้เพราะเงินฝากประจำ จะทำให้เห็นว่ามีความตั้งใจในการผ่อนชำระคืน
          ดังนั้น การออมเงินหรือเก็บเงินทุกๆ เดือนในจำนวนเท่าๆ กันจะเป็นการออมที่ได้ประโยชน์อย่างมาก และเป็นหลักฐานในการขอกู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี
          สิทธิพิเศษเงินออมเพื่อกู้ซื้อบ้าน
          สถาบันการเงินจะเปิดโปรโมชั่นพิเศษสำหรับคนอยากมีบ้าน เช่น หากออมเงินในลักษณะนี้เดือนละเท่าๆ กันเป็นระยะเวลาหนึ่ง เมื่อครบกำหนดก็จะสามารถขอยื่นกู้สินเชื่อได้ทันที โดยสถาบันการเงินจะมีตัวเลขออกมาเลยว่าจะให้กู้ได้กี่เท่าของเงินออมในแต่ละเดือน
          สถาบันการเงินจะมองว่า เรามีวินัยในการออมที่ดี โอกาสในการที่สินเชื่อจะผ่านการพิจารณาจึงมีสูงขึ้นตามไปด้วย
          ตัวอย่าง…ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดทำโครงการ ธอส.โรงเรียนการเงิน
          ที่ปลูกสร้างวินัยทางการเงินให้กับลูกค้าก่อนที่จะกู้เงิน โดยเฉพาะเปิดโอกาสให้ผู้ที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ เช่น กลุ่มอาชีพอิสระ ที่ไม่มีรายได้ประจำ ทำให้ไม่มีเอกสารที่จะยื่นของกู้เงินจากสถาบันการเงินได้   ผู้ที่เคยมีปัญหาประวัติการเงินไม่ดี และนักศึกษาจบใหม่ เมื่อเข้าโครงการฝึกวินัยทางการเงินให้เริ่มออมเงินตามระยะเวลากำหนด เมื่อสักระยะหนึ่งธนาคารเห็นว่ามีวินัยทางการ
          เงินแล้วก็สามารถให้เงินกู้ซื้อบ้านได้
          ทั้งนี้ ลูกค้าตามโครงการดังกล่าว
          เมื่อปฏิบัติตามคำแนะนำของเจ้าหน้าที่ และเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด จะมีโอกาสยื่นคำขอพิจารณา สินเชื่อกับธนาคาร ซึ่งธนาคารจะพิจารณาผ่อนปรนสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) เพิ่มเป็นสูงสุดไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิ วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท ผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 30 ปี
          อีกหนึ่งตัวอย่าง เป็นแนวความคิดของ “กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล” ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่พยายามจะผลักดัน “โครงการสนับสนุนออมก่อนกู้ซื้อบ้าน” เพราะช่วยเหลือเพื่อให้ผู้ที่ไม่มีรายได้ประจำ และคนที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ สามารถกู้เงินจากแบงก์ได้มากขึ้น
          ปัญหาปัจจุบันพบว่า ผู้มีรายได้น้อย คนที่ไม่มีรายได้ประจำจะขอสินเชื่อจากธนาคารได้ยาก เพราะธนาคารไม่รู้ว่า ประวัติการกู้ยืมและความสามารถในการชำระหนี้แบบไหน ดังนั้นโครงการนี้อาจจะให้ลูกค้าออมเงินต่อเนื่อง แต่ละเดือนก็ออมจำนวนเดียวกับค่างวดที่จะผ่อนบ้าน
          “ถ้าเราวางแผนก่อนว่าจะซื้อบ้าน หากเราสามารถออมเงินต่อเนื่อง 2 ปี ในจำนวนที่เท่ากับค่างวด ก็เป็นการแสดงว่าเรามีความสามารถในการชำระหนี้ มีความรับผิดชอบ ก็มีโอกาสที่จะได้ สินเชื่อจากธนาคารมากขึ้น”
          สิ่งสำคัญโครงการนี้จะสำเร็จได้จะต้องมี “มาตรการจูงใจ” และต้องมีความร่วมมือจากหลายส่วน เช่น หน่วยงานภาครัฐ ภาคธนาคาร และต้องมีการตั้งคณะกรรมการกองทุนของโครงการสนับสนุนออมก่อนกู้ซื้อบ้าน เพื่อพิจารณาในรายละเอียด เช่น เงื่อนไขผู้ที่เข้าโครงการได้ การกำหนดเพดานราคาบ้าน เงื่อนไขการ
          ผ่อนชำระ ฯลฯ
          โดยเฉพาะมาตรการจูงใจ เช่น ออมแล้วได้เงินสมทบ หรือหากฝาก
          เงิน “ออม” เพื่อซื้อบ้านก็ควร
          ได้รับสิทธิพิเศษดอกเบี้ย
          เงินฝากที่สูง หรือหากกลุ่มนี้ขอสินเชื่อก็ควรได้ดอกเบี้ยต่ำ
          ตัวอย่าง …
          กู้เงินซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ต้อง เตรียมเงินดาวน์ 15% ของราคาบ้าน ก็เฉลี่ยมาแบ่งออมในแต่ละเดือน พอออมได้ 15% ครบตามกำหนด
          ทางโครงการก็จะให้เรียกว่าเป็น Saving Bonus  ให้ผู้ออมได้เงินสมทบเพิ่มอีก 5% ดังนั้นผู้กู้จะมีเงินดาวน์รวม 20% ของราคาบ้าน ทำให้วงเงินที่ต้องกู้ลดลง และมีโอกาสกู้ได้มากขึ้น
          สำหรับความคืบหน้าโครงการนี้เตรียมนำเสนอในที่ประชุมของคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติที่อยู่ภายใต้การทำงานของรัฐบาล ซึ่งก็คาดว่าเร็วๆ นี้โครงการนี้น่าจะออกมาได้
          ต้องมีเงินออมเป็นจำนวนเท่าใดปกติการกู้ซื้อบ้านจะต้องมี “เงินดาวน์” ส่วนหนึ่ง นั่นก็คือ “เงินออม” นั้นเอง หรือบางโครงการอาจจะเป็นการทยอยจ่ายเงินดาวน์ผ่านโครงการด้วยระยะเวลาหนึ่ง หลังจากนั้นก็ไปยื่นกู้แบงก์
          โครงการบ้านจัดสรรที่เปิดใหม่มักจะใช้วิธีให้ลูกค้าผ่อนเป็นงวดๆ เช่น เริ่มจากค่าจอง 10,000 บาท ค่าทำสัญญา 50,000 บาท จากนั้นผ่อนไปเป็นงวดๆ งวดละ 25,000 บาท เป็นระยะเวลา 10 เดือน และผ่อนดาวน์งวดสุดท้ายที่ 90,000 บาท เป็นต้น รวมเงินชำระเบื้องต้น  400,000 บาท ซึ่งจะคิดเป็น 20% ของราคาบ้านที่ตั้งราคาขายไว้ 2 ล้านบาท  ส่วนเงินที่เหลือ 1.6 ล้านบาท ก็ไปกู้กับธนาคารพาณิชย์
          วิธีคิดง่ายๆ ควรมีเงินออมอย่างน้อยที่ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่จะซื้อเพราะสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะปล่อยกู้ให้กับลูกค้าทั่วไปที่ประมาณ 80% ของราคาประเมิน ยกเว้นโครงการบ้านจัดสรรบางโครงการที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารที่เรายื่นกู้พอดี ซึ่งอาจจะมีโปรโมชั่นในการให้ยื่นกู้ได้ 90-100% ของราคาขาย
          และต้องเตรียมเงินเพิ่มอีก 5% เพื่อใช้จ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการโอน การจดจำนอง ฯลฯ
          สรุปแล้วเราจึงควรออมเงินให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยอย่างน้อยควรสะสมเงินให้ได้ประมาณ 25% ของราคาซื้อขาย
          ที่สำคัญควร “ออมอย่างสม่ำเสมอ”อย่างน้อย ก็เมื่อเป็น “การซ้อมผ่อนบ้าน”หากผ่านด่านนี้ไปแล้ว ก็ลุยเลือกซื้อ “บ้าน” ในฝันกันได้เลย

          หมายเหตุ :  ปัจจุบันมีเครื่องมือช่วยคำนวณเบื้องต้นเกี่ยวกับความสามารถในการกู้เงินซื้อบ้าน สามารถที่จะหาได้ตามเว็บไซต์สถาบันการเงินต่างๆ

          เงินเดือนเท่านี้ผ่อนสูงสุดต่อเดือนได้เท่าไหร่
          “จำนวนเงินผ่อนชำระหนี้สูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถแบกรับภาระได้คือไม่เกิน 40% ของรายได้”
          ธนาคารพาณิชย์มีหลักการประเมินความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของลูกหนี้โดยยึดหลักที่ 40% ของรายได้ต่อเดือนของลูกหนี้ ในการคำนวณงวดผ่อนชำระสูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถชำระได้
          ตัวอย่าง ผู้กู้มีเงินเดือน 30,000 บาท  จะสามารถผ่อนบ้านสูงสุดได้เท่าไร30,000 x 40% = 12,000 บาทหากผู้กู้มีรายได้ 30,000 บาท/เดือน จะสามารถผ่อนบ้านสูงสุด 40% ของรายได้คือเป็นจำนวนเงิน 12,000 บาท
          ในกรณีที่ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระอยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถอยู่ เดือนละ 6,000 บาท ซึ่งหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนอยู่นี้จะนับรวมในจำนวนเงิน 12,000 บาท ทำให้ผู้กู้เหลือความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือนลดลง (12,000-6,000) เหลือ 6,000 บาท/เดือนเท่านั้น
          และถ้าหากมีกำลังสามารถผ่อนได้  6,000 บาท/เดือน ก็เท่ากับว่าเราสามารถกู้ซื้อบ้านได้ราคาประมาณ 1,000,000 บาท