คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

การควบคุมและป้องกันการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 8 ตุลาคม 2561

เป็นข่าวคราวมาเกือบสองสัปดาห์เกี่ยวกับความกังวลของผู้กำกับดูแลนโยบายการดำเนินงานของสถาบันการเงินเกี่ยวกับว่า มันควรจะมีการทำอะไรสักอย่างหรือไม่เพื่อป้องกันและส่งสัญญาณไปยังผู้ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าผู้อยากจะมีบ้านและตัวสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ให้กับลูกค้าที่อยากได้บ้าน ผมได้อ่านและติดตามข่าวสารแล้วมีข้อความอยากชวนท่านผู้อ่านลองคิดตามในหัวข้อดังนี้นะครับ

1.เรามีข้อมูลชัดๆ ไหมว่าที่อยู่อาศัยแนวราบกับที่อยู่อาศัยแนวสูงมีความแตกต่างในความมุ่งหมายของลูกค้าที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง  ที่ผ่านมาคนมีอายุหน่อยมักมีอคติว่า  “คนกู้ซื้อบ้านมักจะกู้เพื่อมาอยู่จริง แต่คนกู้ คอนโดมักจะมีความคิดว่าน่าจะมีการเก็งกำไรนะ  เพราะถ้าเป็นตัวเรา  เราคงไม่อยากอยู่แบบนั้น” คนที่พูดมักเป็นคนละวัยกับ Gen X หรือ Gen Y

แต่ว่าเวลานี้สังคมกำลังเข้าสู่ยุคของคนรุ่นใหม่ และคนพูด (ที่บางครั้งมีตำแหน่งหน้าที่และมีอำนาจออกกติกา) กำลังจะเป็นคนที่ไม่ต้องทำงานสูงวัยหรือเกษียณในไม่ช้าทำไมเราไม่ให้คนรุ่นใหม่เขาเสนอแนะออกแบบนโยบายมาป้องกันปัญหาของพวกเขาจากมุมมองของคนที่มองพวกเขาไม่เหมือนตนเองล่ะ เข้าทำนองปลูกบ้านตามใจผู้อยู่ ปลูกอู่ตามใจผู้นอน มายาคตินี้ควรเอาข้อมูลความเป็นจริงมาบอกกัน มันไม่ควรที่จะออกแบบมาจากความรู้(สึก)ในโลกยุค BigData

2.ร่างมาตรการที่ออกมาดูเหมือนจะไปลงที่บ้านหรือคอนโดหลังที่สองกล่าวคือถ้าจะคิดกู้หลังที่สองก็จะยากนิดหนึ่ง คือ ต้องดาวน์สักประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เหลือก็เอายอดนั้นมายื่นกู้ คิดออกมาเป็นเงินงวดผ่อนบ้านที่ต้องจ่ายใน 15-20 ปีแล้วแต่จะคิดกันไปคนวัยหนุ่มสาวก็ต้องเหนื่อยหน่อยถ้าคิดว่าจะมีที่อยู่อาศัยมากกว่าสองแห่ง และถ้าคิดจะเป็นการลงทุนเพื่อหาประโยชน์ก็จะต้องวางแผนเงินรับเงินจ่ายให้ดีพอสมควรต้องมั่นใจว่าฉันจะสามารถหาเงินดาวน์หรือผ่อนดาวน์ได้รอดปลอดภัย ตรงนี้ผู้เขียนค่อนข้างมีอคติเห็นด้วย เพราะมีฐานคิดว่าถ้าออมเงินได้ก็น่าจะกู้ได้  ผ่อนดาวน์โดยเอาเงินจากรายได้มาแต่ละเดือนได้ ก็น่าจะผ่อนหนี้ได้ “ออมคือการซ้อมก่อนเป็นหนี้”

สิ่งที่อยากให้เปิดข้อมูลออกมามากที่สุด คือ

2.1 หนี้เสีย หนี้ค้างชำระ หนี้ปรับโครงสร้างของสินเชื่อบ้านในวันนี้มันมาจากการอนุมัติในปีไหนของอดีตมากที่สุด

2.2 หนี้เสีย หนี้ค้างชำระ หนี้ปรับโครงสร้างของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบัญชีที่สองหรือหลังที่สองมันแย่กว่าบัญชีที่หนึ่งอย่างไรด้วยสาเหตุใด

2.3 ที่ผ่านมาในอดีตมีลักษณะการวางดาวน์เป็นก้อน  กับการผ่อนดาวน์เป็นงวดอย่างไหนควรทำ  การผ่อนดาวน์ได้โดยไม่มีเงินก้อนมันสร้างความเสี่ยงหรือไม่

3.ทำไมเราๆ ท่านๆ ไม่กำหนดให้ชัดไปเลยว่า ถ้าท่านที่อยากจะขอกู้บ้านหรือคอนโด ท่านต้องมีรายได้สุทธิเท่าใด แทนที่จะดูรายได้รวมหรือรายได้ที่ได้รับมาในแต่ละเดือนเป็นสำคัญ  บอกคนมายื่นขอกู้เลยว่า ถ้าคุณลูกค้ามีรายได้สุทธิ อันหมายถึงรายได้ที่เป็นตัวเงินจริงๆ หลังจากการหักค่าใช้จ่ายส่วนตัวและหักค่าผ่อนชำระหนี้ก้อนอื่นๆ ที่มี อันได้แก่
          1.ค่าผ่อนหนี้บ้านหรือคอนโดหลังแรกหรือที่มีอยู่แล้วก่อนมายื่นกู้ครั้งนี้
          2.ค่าผ่อนรถยนต์ ค่าผ่อนมอเตอร์ ไซค์ที่ต้องจ่ายเป็นค่างวด
          3.ค่าผ่อนสินเชื่อบุคคล พวกผ่อนของ ผ่อน 0% ผ่อนทุกสิ่งอัน
          4.ค่าผ่อนบัตรเครดิตที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน
          5.ค่าผ่อนแชร์ในแต่ละเดือน (ถ้ามีข้อมูล)
          6.ค่าผ่อนหนี้สหกรณ์ออมทรัพย์ในแต่ละเดือนที่ไปก่อหนี้มาแล้ว
          7.ค่าผ่อนหนี้  กยศ.ที่ต้องรับผิดชอบ เพราะเวลานี้หลวงท่านไม่ยอมอยู่เฉยแล้ว

เอารายได้สุทธินี้แหละ เป็นตัวตั้งว่ายอดผ่อนใหม่ในบ้านหลังที่สอง คอนโดหลังที่สองจะเป็นเท่าใด มันก็จะสะท้อนลงไปในการคิดได้ว่า คนยื่นขอกู้จะได้บ้านได้คอนโดในราคาเท่าใด ไหวไหม เป็นต้น

ผมแค่อยากให้คนขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยรุ่นใหม่ประเภท Gen X Gen Y ได้ทำงานเต็มที่แล้วให้พวกเบบี้บูมเมอร์อย่างผมอย่างท่านที่คิดว่าตัวเองรู้นั้นนั่งฟังเฉยๆ บ้าง เพราะไอ้ปัญหาที่มันมา จนถึงวันนี้มันมาจากพวกเราที่ไม่เข้าใจเขา ไม่เข้าใจตลาด  ไม่เข้าใจพฤติกรรมของตลาด ใช่หรือเปล่าครับ ลองนั่งย้อนแย้งตัวเองบ้างจะเป็นไรไป

คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

“เมื่อวินัยไม่มาก็พาทุกฝ่ายปั่นป่วน”

นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 1 ตุลาคม 2561

ท่านผู้อ่านเคยสังเกตการส่งข้อความในไลน์ต่างๆ หรือไม่ครับ บางครั้งมันจะมีข้อความส่งต่อๆกันมาแบบให้ระวังว่าอย่าทำผิดกฎ กติกา โดยเฉพาะกฎจราจรขณะเดียวกันก็จะมีข้อความส่งมาว่าทำอย่างไรที่เราจะไม่ต้องทำตามกฎแล้วไม่ผิด  ไม่ถูกจับได้ วัฒนธรรมการส่งเสริมการไม่เคารพกฎกติกา หรือ “การมีนิสัยที่จะไม่พยายามมีวินัย” เป็นการบ่มเพาะเชื้อร้ายในทุกธุรกิจใช่หรือไม่ ตัวอย่างเช่นข้อความในไลน์ที่ผมได้รับเช้าวันเสาร์คือ
          

ระวังๆ ตำรวจปรับจริง โดนมาแล้ว ใครใช้ทางด่วน ขับระวังให้มากขึ้น
          – อย่าเปลี่ยนช่องทางในเส้นทึบ
          – อย่าแซงซ้าย
          – มัดมือชก คนขับรถทางด่วนที่แซงซ้าย และคร่อมเส้นทึบ
          – แจ้งเพื่อทราบครับ

อ่านแล้วพอจะคิดออกหรือไม่ครับว่าคนส่งต้องการสื่ออะไร อย่าทำอะไรผิด หรืออย่าเพิ่งทำอะไรผิดในช่วงที่เขาจับผิด หรือควรทำอะไรให้ถูกเพราะกฎมันชัดอยู่แล้ว

กลับมายังเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำลังเป็นประเด็นบนหน้าสื่อต่างๆ

1.ภาคทางการมีความเป็นห่วงว่าถ้ายังมีการให้สินเชื่อตอบสนองความต้องการเทียมผ่านมาตรการทางการตลาดในส่วนของลูกค้าที่แบ่งออกเป็น ซื้อจริง กู้จริง อยู่จริง กับซื้อจริงแต่เอามาปล่อยเช่าเก็งกำไร แต่ผ่อนไหว กับไม่คิดจะซื้อจริงแต่อยากได้ผลตอบแทนติดกับดักเงินทอน โลภ โง่จนถูกหลอก และไม่รู้จะผ่อนไหวหรือไม่ ซื้อจริงซื้อเป็นล็อตเอาไว้ให้ต่างชาติมาเช่าอยู่หรือทำเป็นแบบบริหารให้ต่างชาติ

ในที่สุดเมื่อเห็นยอดหนี้เสีย หนี้กำลังว่าจะเสีย หนี้ปรับโครงสร้าง ท่านเลยคิดจะออกมาตรการมาสกัด หวยจึงไม่รู้ว่าจะออกมาตรงไหน แนวราบแนวสูง จะเป็นหลังที่สอง หรือหลังที่สาม หรือ LTV จะมาไม้ไหน หรือจะเล่นที่ DTI (Debt to Income)

2.ภาคคนทำบ้าน  ทาวน์เฮาส์ ทำคอนโด ขาย ต่างก็คิดหนักเพราะกว่าจะขายของเก่าที่สร้างปีก่อนขายปีนี้  สร้างปีนี้ขายปีนี้ แผนของปีหน้าขายปีโน้นไม่ทำก็ไม่ได้เนื่องจากอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เป็นกฎทุนนิยมโดยแท้ครับ

อนาคตจะนรกหรือสวรรค์ก็ต้องมีอะไรไปโชว์ให้ผู้ถือหุ้นที่มีความโลภเป็นจริตสบายใจว่าโอกาสของการเติบโต เรื่องในอดีตของการขาย บางแห่งก็ตามมาหลอกหลอนแล้ว

ทางการเขาไปเอาหน่วยการใช้น้ำใช้ไฟในแต่ละคอนโดก็รู้แล้วว่ามีคนอยู่จริงหรือหลอกเปิดไฟการขายการพรีแอพพรูฟ (Pre Approve การพรีสกรีนลูกค้า  การทำโปรโมชั่นกับแบงก์ที่จะมารับลูกค้าไปตอนรับโอน บางครั้งมันหนีไม่ออกที่ต้องทำงานกับศรีธนญชัยเลาะขอบเส้นของกติกา แรงกดดันนี้ก็เพื่อรักษาระดับกำไรที่ต้องโชว์
         

ผลให้ต้นทุนเกินเลยไปราคาขายมันก็ลากตามไปด้วยตอนนี้เวลานี้ได้แต่ให้ข้อมูลทางการว่าจะเอากันแค่ไหนช้า-เร็ว-หนัก-เบาเพื่อไม่ให้กระทบกับคนซื้อและกู้เพื่ออยู่จริงตัวจริง

3.ท่านลูกค้าที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อเป้าหมายต่างๆ กัน สิ่งที่ท่านต้องรู้คือใครมาขายฝันท่านให้ท่านลงทุน แล้วจะบริหารผลตอบแทนให้โน่นนี่ ท่านคิดให้ดีก็แล้วกัน ความโลภเป็นบ่อเกิดความหายนะใช่ไหม ในโลกนี้มันมีของฟรีด้วยหรือเปล่า คนโง่ย่อมเป็นเหยื่อคนฉลาดแกมโกงใช่หรือไม่ เวลานี้มันน้ำขึ้นหรือน้ำลงที่จะรีบไปตักกัน

สามคำครับ  พอดี  พอประมาณ มีภูมิคุ้มกันความเสี่ยง และอย่าโลภเพียงเพราะมีเงินฝากแล้วเห็นดอกเบี้ยออมทรัพย์ 0.75 บาท/ปี พร้อมหักภาษี 15%  ขอบคุณครับ

คอลัมน์ เศรษฐกิจคิดง่ายๆ

“ความกังวลหากดอกเบี้ยจะปรับขึ้น”

นสพ.โพสต์ทูเดย์ วันจันทร์ที่ 24 กันยายน 2561

ความกังวลของผมหากดอกเบี้ยที่พูดๆ กันจะมีการปรับขึ้น
          

ก่อนอื่นผมต้องขอออกตัวในที่นี้ก่อนนะครับว่าผมไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์ ไม่ใช่นักวิชาการ ไม่ได้มีความรู้เรื่องเศรษฐมิติ ที่เรียนมาคือ บัญชี ต่อด้วย MBA และมีปริญญาโทอีกใบด้านกฎหมายเศรษฐกิจ เท่านั้น
          

ทุกวันนี้ก็มีหน้าที่ดูแลกิจการที่เป็นถังเก็บข้อมูล เก็บสมุดพกของคนเป็นหนี้จากสถาบันการเงินประมาณ 100 แห่ง ซึ่งเป็นข้อมูลของผู้เป็นลูกหนี้สินเชื่อบ้านสินเชื่อบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อเกษตร กว่า 26 ล้านลูกหนี้ เกือบ 100 ล้านบัญชี
          

พอได้อ่านและเห็นข้อมูลที่ปรากฏจากการตัดสินใจของคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ครั้งล่าสุดแล้วมีคำถามในใจใคร่คิดออกมาดังๆ ดังนี้ครับ
          

1.เมื่อมีคำว่า กนง.มีความกังวลมันหมายความว่าอย่างไรกันแน่กังวลและคิดจะทำอะไรต่อครับ หรือต้องมีน้ำหนักว่ากังวลมากอีกครั้งถึงจะ Take Action
          

2.ช่วยอธิบายคำว่า Policy Space ให้เป็นภาษาบ้านๆ ได้หรือไม่ครับว่าถ้าขึ้นดอกเบี้ยนโยบายแล้วมันจะรักษาพื้นที่ที่ว่านี้ได้อย่างไร อีกประการคือพื้นที่มากหรือน้อยมันเป็นเรื่องการบริหารจัดการเงื่อนไขหรือมันเป็นอะไรที่ต้องมีวินัยในการรักษาไม่ให้มากไม่ให้น้อยกว่าที่ตั้งใจไว้
          

3.เงินเฟ้อที่มันต่ำกว่าขอบล่างมานาน และแม้ว่าจะดำเนินนโยบายมาสามสี่ปีแล้วมันยังไม่ค่อยเกาะถึงขอบล่าง แสดงว่านโยบายมันเข้มไป หนักไป หรือเปล่า หรือว่ามันเป็นเรื่องของ ระบบนิเวศที่มันไม่เหมือนเดิม
          

เวลานี้คนเมืองซื้อของผ่านออนไลน์กันไปหมด ค้นหาราคาที่ดีที่สุด หน้าตาของ ห่วงโซ่การผลิต การขาย การจำหน่ายกระจายสินค้ามันเปลี่ยนไปแล้วมันมีผลกับเงินเฟ้อหรือไม่
          

4.คือถ้าเราขึ้นดอกเบี้ย เงินจะไหลเข้ามากกว่าไหลออกหรือไม่
          

ค่าเงินบาทต่อดอลลาร์สหรัฐจะแข็งขึ้นหรือไม่
          

ผู้ส่งออกเราจะขายของได้เงินบาทน้อยลงไหม แต่เขาก็ต้องชำระหนี้ เงินบาทในบางสัญญาเขาจะได้รับผล กระทบมากหรือไม่ เขาค้าขายแข็งแรงพอจะรับแรงกระแทกครั้งนี้ได้หรือไม่
          

แล้วถ้าเขาเป็นคนตัวเล็ก ตัวน้อย ล่ะ หรือเพิ่งจะได้รับการปรับโครงสร้างหนี้มาหมาดๆ เขาเหล่านั้นที่ยังอิดโรยจากการต่อสู้จะพอมีแรงยกดาบไปลุยต่อได้หรือไม่ อันนี้ผมถามแบบคนไม่รู้จริงๆ ครับ
          

5.เวลานี้เรามีหนี้ครัวเรือนในระบบของเครดิตบูโรกว่า 10.7 ล้านล้านบาท สินเชื่อบ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ คิดเป็นกว่า 30% เมื่อสามสี่ปีที่แล้วดอกเบี้ยเตี้ยติดดินมีการคิดดอกเป็นขั้นบันไดพอครบ 3 ปีถ้าไม่หาทาง รีไฟแนนซ์ก็ต้องเจอกับดอกเบี้ยอัตราปกติ
          

วันนี้ใช่เลยต้องผ่อนยอดเงินปกติแม้ว่าจะประหยัดแบบไม่ไปหาแมวน้ำที่ไหนแล้วก็ตาม สินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล ทั้ง Gen X และ Gen Y หรือพวกคนสูงวัยอย่างผู้เขียนรวมๆ แล้วก็ประมาณ 4% โดยที่ผ่านๆ มามันก็ขึ้นมาโดยตลอด มันจะไปไหวหรือไม่ ถ้ายอดผ่อนต่องวดมันเพิ่มขึ้น
          

นี่ยังไม่รวมพวกที่ขอปรับโครงสร้างหนี้ แล้วเวลานี้จะไปต่อได้อย่างไรถ้ายอดผ่อนมันต้องสูงขึ้นเพราะเหตุมาจากดอกเบี้ยมันจะเพิ่มขึ้น
          

6.ในส่วนของพวกที่เราเรียกว่าปรับโครงสร้างหนี้ เวลานี้ที่ปรากฏในข้อมูลก็มีประมาณ 7 แสนล้านบาท จากทุกประเภทสินเชื่อ 60% น่าจะไปรอดที่เหลือเป็นคำถามที่รอคำตอบ
          

อันนี้มาจากการทดลองวิเคราะห์ตัวเลขทางสถิติ ในมุมมองของพวกผม ซึ่งอาจจะมองในแง่ร้ายเกินไปหรือดีเกินไปต้องขอรับคำติชมด้วยนะครับ
          

ประเด็นอยู่ที่ว่ากลุ่มนี้เพิ่งฟื้นจากพิษไข้ ถ้าเจอยอดผ่อนชำระเพิ่มแต่กระแสเงินสดได้น้อยลง ไม่ว่าจะมาจากเหตุใดเช่นขายไม่ดีลูกค้าเบี้ยวเจอต่อรองราคา หรือจากเงินบาทแข็งค่า มันก็เพิ่มความเป็นไปได้ที่จะยอมเป็นหนี้เสียเลย แล้วไปขอความเมตตาจากศาลท่านในการลดต้น ลดดอก ลดเบี้ยปรับหรือเปล่าอันนี้คิดแบบบ้านๆ(ฉุกใจทุกครั้งที่เห็นคนค้าขายฆ่าตัวตายจากปัญหาธุรกิจ)
          

จะทำการสิ่งใดให้ได้ผล จะต้อง เอาใจตนวางที่ไหน หากเคลื่อนคลาดจากเหตุประเทศไทยผองเภทภัยก็จะเกิดกับคนจน คนชั้นกลาง  (ที่ทำงานหาเงินผ่อนทุกสิ่งอัน)
          

ขอขอบคุณทุกท่านที่ให้ความสนใจ